Kentsel Dönüşüm / Bina Yenileme , Riskli Bina ve Kentsel Dönüşüme Girme Süreci Kararını Nasıl Vereceğinize İlişkin PDESGN Mimarlık olarak; Size kısa bir yol haritası hazırladık.
%50,01 çoğunluğa eşlik etmek mi, yoksa itiraz eden olmak mı daha doğru? Karar alınırken önce hangi işlem yapılmalı: Müteahhit mi seçmeliyiz, Mimarlık Bürosuyla mı anlaşmalıyız, Avukatla mı başlamalıyız? Arsa tapulu binada daire sahibiyiz, kentsel dönüşüme giremez miyiz? Aynı parselde birden çok bina var, her birinin riskli olması mı gerekiyor?
Aklınıza ilk gelen kritik soruların tüm cevaplarını bu yazıda bulabilirsiniz.
Yıllarca çalışıp satın aldığınız ya da aileden miras kalan tek varlığınız biricik eviniz, dükkanınız, işyeriniz daha sağlıklı, yeni malzemelerle inşa edilsin elbette istersiniz. Binalar sağlam inşa edilmek üzere tasarlanırlar. Mimarlar binaları tasarlarken, uzun ömürlülük ve kalıcılık prensipleriyle düşünmelidirler. Biz PDESGN Mimarlık olarak uzun ömürlü yapılar tasarlamak adına yenilikçi yapım sistemlerini tercih ediyor, konusunda uzman mühendis kadrolarla çalışıyoruz.
PDESGN Mimarlık; Mimari Tasarım (Kentsel Tasarım, Bina Tasarımı, İç Mekan Tasarımı, Endüstriyel Ürün Tasarımı, vb.), Uygulama, Proje Koordinasyonu, İmar Hukuku Danışmanlık Hizmetleri vermektedir.
Kentsel Dönüşüm sürecinde %50,01 çoğunluğa eşlik etmek mi, yoksa itiraz eden olmak mı daha doğru?
Kentsel Dönüşüm sürecinde %50,01 çoğunluğa eşlik etmek mi, yoksa itiraz eden olmak mı daha doğru?
Bu konuda detaylı bilgi Pelin Düştegör'ün Youtube kanalında verildi: https://www.youtube.com/watch?v=HFk24fw4mR8 Ancak, aşağıda gelin bir de buradan anlatalım.
Mayıs 2024 tarihinde güncellenen 6306 sayılı kentsel dönüşüm uygulama yönetmeliğinde salt çoğunluğun sağlanmasıyla, kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin bağımsız bölümleri, Spk lisanslı gayrimenkul değerleme ofisleri tarafından yapılacak değerlemenin ardından henüz yapı yıkılmadan satışa çıkarılabileceği belirtilmiştir. Burada ilk satın alma hakkı arsa payına ortak olan komşuların olmakla birlikte, ikincil hak müteahhitin ve devletindir. Mevcut durumda bağımsız bölümde tapu şerhi, borç - alacak vb. olması durumu değiştirmez, engellemez.
Kentsel Dönüşüm sürecinde Karar alınırken önce hangi işlem yapılmalı: Müteahhit mi seçmeliyiz, Mimarlık Bürosuyla mı anlaşmalıyız, Avukatla mı başlamalıyız?
Malesef binasını kentsel dönüşüme sokacak kat malikleri öncelikle müteahhit bulmak için yola çıkıyor. Bu eylem oldukça yanlıştır. Müteahhitlerden henüz ortada olmayan projeleri için m2 birim fiyatı üzerinden anahtar teslim teklifler toplanıyor. Yetmiyor, malikler birbirleri ile anlaşmazlığa düşüyor, güvensizlikler yaşanıyor. Yıllarca dostlukla iyi komşuluklarla oturulan apartmanlarda biranda düşmanlıklar oluşuyor. Burada her müteahhit getiren malik kendi menfaatine çalışıyormuş algısı oluşuyor. Bunun önüne geçecek, hem de süreci en sağlıklı şekilde ilerletecek en önemli formül şu ki ; sürece büro tescil belgeli serbest mimarlık bürosunu seçerek başlamanızdır. İmar planı, plan notları, yürürlükte olan yönetmeliklere göre hazırlanmış mimari avan proje mimarlık ofisi tarafından kat maliklerine sunulur. Sunulan projede mutabık kalınmasıyla, ilgili ilçe belediyesinden projeye ilişkin görüş alınabilir.
Mimarlık ofisince hazırlanacak projenin bedeli kat maliklerince ödenir. Müteahhitle anlaşma sağlandığı vakit; şayet maliklerin para ödeyerek müteahhitlik hizmeti aldıkları bir inşa süreci olacaksa, müteahhite proje bedeli ödemezler. Ayrıca, mimar ve mühendislik ofisleri ile kat malikleri kendileri sözleşme imzalamaları durumunda, aynı ofislerden kontrolörlük hizmeti de satın almaları halinde, inşaat sürecinde uygulamaları da mimar ve mühendislere kendi adlarına denetlenmiş olurlar. Mimarlık ve Mühendislik ofislerinin en düşük hizmet fiyatları TMMOB'un ilgili il ilçe için hazırladığı taban fiyatlar üzerinden inşaat alanı hesabı ve yapı niteliğine bağlı olarak belirlenmektedir. Örneğin; İstanbul Beşiktaş'ta başlayacak bir proje için, mimarlık ofisinden teklif almanız durumunda, TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube'nin en az bedel tarifesi üzerinden il ilçe m2 proje niteliği hizmet kapsamı adımları seçilerek en az bedel fiyatı hesaplanacaktır.
Mimari tasarımınız hazırlandıktan sonra, mimari proje üzerinden müteahhitlik teklifleri almaya başlayabilirsiniz. Buna paralel olarak avukatlık ofisi seçiminizi yapmalısınız. Gerek mimarlık mühendislik bürolarıyla, gerekse müteahhitle yapacağınız sözleşmelerin hukuki dilini en iyi anlaşacağınız hukuk bürosu belirleyecektir. Müteahhitle yapacağınız sözleşmede ise ekte verilecek projeler, teknik detaylarda ise avukatlar mimarlar ve mühendisler birlikte içerik üretmelidir. Malesef birçok müteahhitin yaptığı sözleşme tip sözleşme oluyor. İlgili binada uygulanmayacak detayları kapsıyor ya da uygulanacak detayları içermiyor. Sözleşme ekinde doğru mimari proje yer almıyor, vb.
Arsa payına göre mi yoksa kullanılan m2 kullanımına göre mi mimari proje hazırlatılmalı konusuna başka bir blog yazımda değiniyor olacağım.
Arsa tapulu binada daire sahibiyiz, kentsel dönüşüm e giremez miyiz? Aynı parselde birden çok bina var, her birinin riskli olması mı gerekiyor?
Mayıs 2024'te yayınlanan kentsel dönüşüm uygulama yönetmeliğinde arsa tapulu binaların da riskli bina sürecini geçirebileceği ve kentsel dönüşüm kanunundan faydalanabileceği belirtilmiştir.
Bir başka kafa karışıklığı yaratarak süreci yavaşlatan husus da çözüme kavuşmuş oldu. Nedir diye düşünürken hemen yazıyorum. Aynı parselde birden çok yapı olması durumunda, bunlardan bazıları riskli bazıları değil ise; riskli binalar kendi paylarına düşen inşaat haklarıyla yıkılıp yeniden yapılabileceklerdir. Hatta parsel ifraz işlemine olanak veriyorsa, talep edilmesi halinde riskli binalar sağlam binalardan parsel olarak da ayrılabilir.
2006'dan beri biriktirdiğimiz mesleki tecrübemizle, İstanbul Beşiktaş'ta yer alan PDESGN Mimarlık;
- mimari tasarım,
- belediye projeleri, eski eser projeleri, resmi izinler,
- iç mimari tasarım ve marka kimliği oluşturm
- imar hukuku konularında çalışmaktadır.
Android uyumlu dokunmatik ekran akıllı cep telefonları, tablet, ipad, iphone gibi Mobil cihazlarla tek bir tıkla Mobil Sohbet’e katılabilırsıniz.