Kentsel Dönüşümde Gizli Risk: Haksız Zenginleşme ve Mimarın Kritik Rolü
- pelin düştegör
- 7 gün önce
- 2 dakikada okunur
Kentsel dönüşüm projelerinde haksız zenginleşme riski nedir? Yargıtay kararları ışığında, kat maliklerinin hak kaybını önlemek için mimarın erken aşamadaki kritik rolünü keşfedin.
“Mimar, yalnızca proje çizen kişi değil; hak dengesini kuran teknik danışmandır.”
"Kentsel dönüşümde haksız zenginleşme, bağımsız bölümlerin değer açısından eşit dağıtılmaması sonucu ortaya çıkar. Bu risk, mimarın sürece erken dahil edilmesi ve adil yerleşim planı oluşturulmasıyla önlenebilir."
Kentsel dönüşüm projeleri, teoride herkes için kazançlı bir süreç gibi görünür. Ancak uygulamada, kat malikleri arasında değer kaybı ve orantısız paylaşım gibi ciddi sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Bu durum çoğu zaman fark edilmeden ilerler ve süreç tamamlandığında geri dönüşü zor hukuki ihtilaflara yol açar.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4855 E., 2019/8655 K. kararı bu soruna açık bir şekilde dikkat çekmektedir. Karara göre, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan yeni projede bağımsız bölümler arasında değer ve nitelik açısından ciddi farklılıklar oluşmuşsa, bu durum “sözleşmeye uygunluk” iddiasıyla geçiştirilemez. Aksine, sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.
Sorunun Kaynağı: Geç Kalınmış Kontrol
Pek çok projede kat malikleri, müteahhit ile anlaşma yaptıktan sonra mimari sürece dahil olur. Oysa bu yaklaşım şu riskleri doğurur:
Bağımsız bölümlerin dağılımı müteahhit inisiyatifine bırakılır
Metrekareler kağıt üzerinde eşit görünse de değer eşitliği sağlanmaz
Cephe, kat, yön gibi kritik faktörler göz ardı edilir
Proje tamamlandığında bazı maliklerin fiilen daha az değer elde ettiği ortaya çıkar
Bu noktada hukuki süreç başlasa bile, hem zaman hem de maliyet açısından ciddi kayıplar oluşur.
Kentsel Dönüşümde Çözüm: Mimar ile Sürecin Başında Anlaşmak
Kentsel dönüşümde çoğu kişinin gözden kaçırdığı kritik konu şudur:
Mimar, sadece proje çizen kişi değil; aynı zamanda hak dengesini kuran teknik danışmandır.
Kat maliklerinin, müteahhit ile sözleşme yapmadan önce bir mimarla anlaşması şu avantajları sağlar:
1. Adil Dağılım Kurgusu
Mimar, bağımsız bölümleri sadece metrekareye göre değil;
konum
cephe
kat değeri
kullanım kalitesi
arsa payı dengesi
gibi kriterlere göre analiz ederek dengeleyici bir yerleşim planı oluşturur.
2. Sözleşme Öncesi Teknik Kontrol
Doğru planlanmış bir proje:
bir malikin diğerine göre avantajlı hale gelmesini engeller
ileride açılabilecek davaların önüne geçer.
Sonuç: Hukuki Sorunları Tasarım Aşamasında Çözmek Mümkün
Yargıtay kararları açıkça gösteriyor ki, kentsel dönüşüm projelerinde sonuçtaki değer dengesi hukuken denetlenmektedir. Ancak bu denetim çoğu zaman iş işten geçtikten sonra devreye girer.
Oysa doğru yaklaşım şudur:
Sorunu mahkemede çözmek yerine, en başta mimari kurgu ile hiç oluşmamasını sağlamak.
Bu nedenle kat maliklerinin, müteahhit ile anlaşmadan önce bir mimarla çalışması yalnızca bir tercih değil; hak kayıplarını önleyen stratejik bir adımdır.
Not: Kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce mevcut yapınız ve hak dağılımınız hakkında profesyonel bir değerlendirme almak, ileride doğabilecek ciddi uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Pelin Düştegör Yüksek Mimar (Msc. Architect) (YTU) / Founder Pdesgn
Sinanpaşa mah. Süleyman Seba cad. No:14/5 Beşiktaş - İstanbul 34354
Yorumlar