Kentsel dönüşüm hususunda nereden başlamalısınız? Bu yazıda kat maliklerine çokça tavsiyede bulunmak istiyoruz.
Öncelikle binamızı kentsel dönüşüme sokalım, müteahhit cebinden harcasın binamızdan kendine satılabilir daire çıkarsın biz de cebimizden para ödemeden bir de değerlemesi daha yüksek bir daire kazanalım kar edelim bakış açısını rafa kaldırmakta fayda var. Bu bakış açısı yıllar önce inşaat maliyetleri öngörülebilir olduğu yıllarda, imar planının verdiği haklar bağlamında özellikle Kadıköy Bağdat Caddesi ve çevresinde mümkün olabiliyordu. Genellikle az katlı yapılar ya da müstakil yapılar plan notları ve imar planı gereği inşaat alanı artış hakkına sahipti. Bu ne demek; 1/5000 ve üst ölçek imar planlarında bulundukları bölgenin nüfus yoğunlukları tarifine göre bağımsız bölüm artışı ve buna bağlı nüfus artışı mümkün kılınmıştı. O bölgenin kabulleri özellikle tüm İstanbul geneline yayılamaz. Hatta bir sokakta uygulanan imar kuralları arka sokağa bile yeri geldiğinde taşınamaz. Çünkü, her parselin kendi kimliği vardır, aynen her birimizin ayrı nüfus cüzdanı olduğu gibi.
Kentsel Dönüşüm Hususunda özellikle İstanbul özelinde apartman yönetimleri karar alırken nasıl adım atmalı?
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı konusu çok kritik ! Genelde müteahhitlerden mimari proje beklentisi içerisine giriliyor ve aynı kat planları, oda sayıları, net kullanım alanları sorgulanıyor. Fakat, kimsenin aklına arsa payı konusu gelmiyor. Kat Mülkiyeti kanunu arsa payı konusunu şöyle tarifler: “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.” (KMK: MD-2.d). Kat malikleri binanın üzerinde bulunduğu arsanın da müşterek malikidirler. Bir ortak arsa üzerine bina yapıldıktan sonra arsa üzerindeki ortaklık bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları üzerinden devam eder. Halihazırdaki arsa payınızı öğrenmek için tapu idaresinden güncel tapu kaydınızı talep edebilirsiniz. Arsa payı; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yapı veya yapıların bulunduğu arsadan bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında verilen payı ifade etmektedir. Arsa payı, sadece bağımsız bölümlere tahsis edilebilir ve her biri için ayrı ayrı olacak şekilde belirlenir, ortak alanlar için arsa payı tahsisi mümkün değildir. Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilemeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani kullanım alanlarına göre verilirken şerefiyesi de gözetilerek verilmelidir.
Müteahhit seçiminden önce apartman ya da site yönetimi tarafından imar mevzuatlarına hakim, tasarım kabiliyeti olan, geçmiş yıllarda konut projeleri hazırlamış mimarlık ofislerinden mimari proje teklifi alınmalıdır. Mimari avan proje hazırlatılarak halihazırda parsellerine ilişkin oluşan yeni yapılaşma hakkında bilgi sahibi olunmalıdır. Bu sürecin ardından müteahhit seçimine gidilmelidir. Günün sonunda parsele aynı bağımsız bölüm sayısı ve aynı kullanıcılar için yapılacak mimari proje müteahhite göre değişiklik göstermeyeceği gibi; seçilen malzeme kalitesi, yapı fiziği kriterleri ve yapım sistemi müteahhite göre aslında malikler tarafından müteahhite ödenecek bütçeye göre belirlenecektir. Ancak, malzeme seçiminde mimarın rolü de büyüktür. Malzeme seçimleri mimarın mesleki yönlendirmeleri ve müteahhitin eline geçecek bütçe ile kararlaştırılmalıdır.
Kentsel Dönüşüm projelerinde esas işveren Kat Malikleridir.
Kentsel dönüşümde rolleri sıralayacak olursak; en başa kat maliklerini yüzde yüz doğru yönlendirecek mimarlık ofisi ve site/ apartman yönetimini koyabiliriz. Önce yönetimin elinde yapım bütçesinin belirleneceği mimari avan proje olmadan (mevcut yönetmelik, imar planı ve plan notlarına göre hazırlanmış) müteahhitlerden teklif alınması sağlıklı olmaz. Kesin bütçe proje ile belirlenmelidir. Proje sunuşu müteahhitten beklenmemelidir. Müteahhitten proje sunuşu bekleyen kat malikleri süreç içinde yanılgıya uğrayabilirler. Örneğin; İstanbul ili Beşiktaş ilçesi Dikilitaş mahallesinden komşumuz binalarını kentsel dönüşüme sokmadan evvel müteahhitin getirdiği mimari proje üzerinden anlaşmışlardı. Projede daireleri 2+1 olarak görülüyordu. Şimdi inşaatları bitmek üzere ve evleri çok biçimsiz bir 1+1 daire olarak tamamlanacak. Böylesi olumsuz şoke edici durumlarla karşılaşmamak adına her adımı müteahhitlere yaptırmamakta fayda var. Günün sonunda kat malikleri esas işverenin kendileri olduğunu unutmamalılardır.
Mimari ofis seçimi kentsel dönüşümde neden bu kadar önemli?
Mimari ofis ile kentsel dönüşüm sürecinde çalışmak pahalı mı?
Başlık #3: Okurunuzun Kendine Olan Güveni Arttı Mı?
Mimari ofis seçimi kentsel dönüşümde neden bu kadar önemli?
Bu akışta mimari ofis maliklerce seçilmiş, ücreti kendilerince ödenmiş, tarafsız şekilde sadece mesleğini doğru şekilde yerine getiren bir pozisyondadır. Mevzuatlar, imar planları ve plan notları bakımından maliklere bilgileri aktarır, haklarını bildirir projelerini hazırlar.
Mimari ofis ile kentsel dönüşüm sürecinde çalışmak pahalı mı?
Mimari ofis ile kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri tarafından anlaşma sağlanması pahalı mı sorusu çok sıklıkla karşılaşılan bir sorudur. Sanki mimar devrede olmayınca tüm masraflar müteahhit tarafından karşılanıyormuş gibi bir algı oluşmuş durumdadır. Aslında bu yalnızca algı ve yanılsamadan ibarettir.
Müteahhitle kat malikleri mimari proje henüz hazırlanmadan anlaşması durumunda müteahhitin maliklere sunduğu bütçenin içinde mimarlık ve mühendislik proje bedelleri de yer alır. Yazının başında da dediğim gibi artık kat malikleri inşaatta taahhüt dediğimiz yöntemle müteahhitlerle anlaşmaktadır. Yani yıkılıp yeniden yapılacak binaların finansmanını bizzat tapu sahipleri karşılamaktadır.
Umarım bu yazı karar alıcılar için faydalı olmuştur.
PDESGN Mimarlık Beşiktaş İstanbul merkezli bir mimarlık ofisi olup; farklı ölçeklerde mimari projeler yapma yetkinliklerine sahiptir. Proje referanslarımız için : https://www.pdesgn.com/projeler
İletişim: info@pdesgn.com