Kentsel Dönüşüm Sürecinde Malikler İçin İlk Adımlar
- pelin düştegör
- 4 gün önce
- 2 dakikada okunur
Kentsel dönüşüm, yalnızca eski bir yapının yıkılıp yeniden yapılması değildir.
Bu süreç; hukuki, teknik ve mimari kararların doğru sırayla alınmasını gerektirir. Özellikle İstanbul gibi yoğun ve karmaşık imar koşullarına sahip kentlerde, sürecin başında yapılan hatalar hem hak kayıplarına hem de ciddi zaman ve para kaybına yol açabilir.
Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecine girmeyi düşünen kat maliklerinin atması gereken ilk adımları, sahadaki gerçek uygulamalara dayanarak adım adım ele alıyoruz.
⸻
1. Yapının Riskli Yapı Durumunun Tespiti
Kentsel dönüşüm süreci, yapının 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar.
Bu aşamada:
• Lisanslı kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılır
• Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü sistemine girilir
• Kat maliklerine resmi tebligatlar yapılır
Bu aşama teknik olduğu kadar hukuki bir süreçtir. Yanlış veya eksik yapılan bir riskli yapı tespiti, sürecin ilerleyen aşamalarında ciddi sorunlara yol açabilir.
⸻
2. Kat Maliklerinin Bilgilendirilmesi ve Organizasyonu
Riskli yapı tespitinin ardından en kritik konu, kat maliklerinin doğru ve eşit şekilde bilgilendirilmesidir.
Bu aşamada:
• Maliklere sürecin hukuki ve teknik boyutları anlatılmalıdır
• Malikler arasında sağlıklı iletişim kurulmalıdır
• Toplantı düzeni ve karar alma yöntemi netleştirilmelidir
Bilgi eksikliği, kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan anlaşmazlıkların en temel nedenidir.
⸻
3. Sürece Uzman Bir Mimar ile Başlamak
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca müteahhit seçimiyle başlatılmamalıdır.
Bu sürecin merkezinde mimari planlama yer alır.
Uzman bir mimar tarafından:
• Mevcut imar hakları analiz edilir
• Parsel bazında yapılabilecek yapılaşma koşulları değerlendirilir
• Daire sayısı, kat sayısı ve metrekare senaryoları oluşturulur
• Belediye ve plan notlarına uygunluk kontrol edilir
Bu çalışmalar yapılmadan başlanan projelerde, sonradan telafisi mümkün olmayan hak kayıpları yaşanabilmektedir.
⸻
4. Maliklere Özel Ön Fizibilite ve Senaryo Çalışması
İnşaata başlamadan önce mutlaka ön fizibilite çalışması yapılmalıdır.
Bu çalışma kapsamında:
• Mevcut dairelerin yeni projedeki karşılıkları belirlenir
• Metrekare kazanım veya kayıpları analiz edilir
• Kat ve cephe dağılımı planlanır
• Olası müteahhit teklifleri için teknik bir zemin hazırlanır
Ön fizibilite çalışması yapılmadan imzalanan sözleşmeler, ilerleyen aşamalarda büyük uyuşmazlıklara neden olmaktadır.
⸻
5. Müteahhit Seçimine Geçmeden Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat maliklerinin en sık yaptığı hatalardan biri, sürece doğrudan müteahhit ile başlamaktır.
Sağlıklı bir kentsel dönüşüm süreci için:
• Önce mimari ve teknik çerçeve belirlenmeli
• Bu çerçeveye uygun müteahhitlerden teklif alınmalı
• Teklifler teknik, hukuki ve ekonomik açıdan karşılaştırılmalıdır
“Sonradan konuşuruz” denilen her konu, çoğu zaman sorun olarak geri dönmektedir.
⸻
6. Yazılı Kararlar ve Süreç Disiplini
Kentsel dönüşüm sürecinde alınan tüm kararlar:
• Yazılı hale getirilmeli
• Toplantı tutanaklarıyla kayıt altına alınmalı
• Süreç tek bir temsilci veya teknik danışman üzerinden yürütülmelidir
Bu disiplin, hem sürecin hızlanmasını hem de maliklerin haklarının korunmasını sağlar.
⸻
Sonuç: Doğru Başlanan Süreç, Güvenli Bir Dönüşüm Demektir
Kentsel dönüşümde ilk adımlar doğru atıldığında:
• Hak kaybı yaşanmaz
• Süreç daha hızlı ve şeffaf ilerler
• Malikler arasında güven oluşur
• Yapının ve dairelerin değeri artar
Yanlış başlanan her adım ise süreci hukuki ve ekonomik çıkmaza sürükleyebilir.
⸻
PDESGN Mimarlık olarak, kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerine mimari, teknik ve danışmanlık hizmetleri sunuyor; süreci başından sonuna kadar şeffaf ve kontrollü şekilde yönetiyoruz.
Kentsel dönüşüm süreciniz için profesyonel destek almak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Pelin Düştegör
Yüksek Mimar (Msc. Architect) (YTU) / Founder
PDESGN
Yorumlar