Kentsel Dönüşümde Net Alan mı Brüt Alan mı? Eski ve Yeni Daire Alanı Nasıl Hesaplanır?
Kentsel dönüşümde eski daire ile yeni dairenin alanı nasıl karşılaştırılır? Net alan mı, brüt alan mı esas alınır? Bağımsız bölüm brüt alanı, toplam brüt alan ve genel brüt alan arasındaki fark nedir? Arsa payı hangi alana göre belirlenir?
Bu sorular, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde kat maliklerinin en çok karşılaştığı ve çoğu zaman birbirine karıştırılan konuların başında geliyor.
Bir kat maliğine eski dairesinin yerine yeni projede farklı bir bağımsız bölüm önerildiğinde, yalnızca “eski daire 100 m², yeni daire 110 m²” demek, tek başına gerçek bir karşılaştırma yapıldığı anlamına gelmez.
Çünkü 100 m²'nin net alan mı, bağımsız bölüm brüt alanı mı, toplam brüt alan mı yoksa genel brüt alan mı olduğu bilinmeden yapılan bir karşılaştırma yanıltıcı olabilir.
Özellikle kentsel dönüşümde bağımsız bölüm dağılımı yapılırken; mimari proje, imar hakları, mevcut ve yeni bağımsız bölümlerin nitelikleri, eklentiler, ortak alanlar ve arsa payları birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle PDESGN Mimarlık olarak, kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkça karşılaştığımız bu konuyu anlaşılır biçimde açıklamak istedik.
Kentsel dönüşümde eski dairenin net alanı ile yeni dairenin net alanı aynı olmak zorunda mı? Kentsel Dönüşümde Net Alan mı Brüt Alan mı? Eski ve Yeni Daire Alanı Nasıl Hesaplanır?
Bu sorunun cevabı, “her durumda evet” veya “her durumda hayır” şeklinde verilemez.
Öncelikle eski ve yeni bağımsız bölümlerin hangi alan tanımı üzerinden karşılaştırıldığı tespit edilmelidir.
Bir kat maliğinin mevcut bağımsız bölümünün eski ruhsat veya iskân projesinde örneğin 90 m² net alanı bulunurken, yeni projede kendisine 90 m² net alanlı bir bağımsız bölüm verilmesi, ilk bakışta alanın korunduğunu gösterebilir.
Ancak yalnızca net metrekareye bakmak da yeterli değildir.
Çünkü yeni projede;
bağımsız bölümün bulunduğu kat,
cephe ve yönlenme,
balkon veya teras,
eklentiler,
otopark,
depo,
bahçe kullanımı,
manzara,
ortak alanlardan yararlanma,
bağımsız bölümün mimari ve ekonomik niteliği,
arsa payı
gibi unsurlar da bağımsız bölümün toplam değerini etkileyebilir.
Dolayısıyla kentsel dönüşümde doğru yaklaşım, eski bağımsız bölüm ile yeni bağımsız bölümü aynı alan tanımı üzerinden karşılaştırmak ve bunun yanında bağımsız bölümün hukuki ve ekonomik niteliğini de değerlendirmektir.
Önemli nokta:
Eski projedeki bir alanın “brüt” olarak, yeni projedeki alanın ise “net” olarak ifade edilmesi halinde ortaya çıkan rakamlar doğrudan karşılaştırılamaz.
Örneğin:
Eski daire: 100 m² brüt
Yeni daire: 100 m² net
ifadesi, iki dairenin aynı büyüklükte olduğu anlamına gelmez.
Tam tersine, kullanılan alan tanımları farklı olduğu için karşılaştırma teknik olarak hatalı olur.
Bağımsız bölüm brüt alanı, toplam brüt alan ve genel brüt alan nedir?
Kentsel dönüşüm görüşmelerinde “brüt alan” kelimesinin tek başına kullanılması önemli bir problem yaratmaktadır.
Mevzuatta birbirinden farklı alan tanımları bulunmaktadır.
1. Bağımsız bölüm brüt alanı nedir?
İstanbul İmar Yönetmeliği'ndeki tanıma göre bağımsız bölüm brüt alanı; şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları hariç olmak üzere, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alandır.
Başka bir ifadeyle, bağımsız bölümün yalnızca kullanılabilir temiz alanından değil, belirli yapı elemanlarının ve duvar kalınlıklarının da hesaba katıldığı bir alan tanımıdır.
Bu nedenle:
Bağımsız bölüm brüt alanı ≠ bağımsız bölüm net alanı
şeklinde düşünmek gerekir.
2. Bağımsız bölüm toplam brüt alanı nedir?
Bağımsız bölüm brüt alanına, o bağımsız bölüme ait eklentilerin brüt alanının eklenmesiyle bulunur.
Örneğin bir dairenin kendisine ait;
depo,
bodrum eklentisi,
bağımsız bölüm eklentisi niteliğindeki diğer alanlar
varsa, bunların brüt alanları bağımsız bölüm brüt alanından ayrı olarak değerlendirilerek toplam brüt alan hesabına dahil edilebilir.
Dolayısıyla:
Bağımsız bölüm toplam brüt alanı = bağımsız bölüm brüt alanı + bağımsız bölüme ait eklentilerin brüt alanı
şeklinde özetlenebilir.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken konu, her otoparkın, deponun veya ortak alanın otomatik olarak bağımsız bölüm eklentisi kabul edilemeyeceğidir.
Alanların hukuki ve mimari niteliğinin proje ve tapu kayıtları üzerinden ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
3. Bağımsız bölüm genel brüt alanı nedir?
Genel brüt alan ise bağımsız bölümün toplam brüt alanına, bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların eklenmesiyle hesaplanan alandır.
Bu nedenle genel brüt alan, bağımsız bölümün kendi fiziksel alanından daha farklı bir kavramdır.
Basitleştirilmiş şekilde:
Bağımsız bölüm genel brüt alanı = bağımsız bölüm toplam brüt alanı + ortak alanlardan düşen pay
şeklinde ifade edilebilir.
Buradaki kritik nokta şudur:
Genel brüt alan, dairenin kapısını kapatıp içinde ölçebileceğiniz fiziksel alan değildir.
Genel brüt alan içerisinde ortak alanlardan bağımsız bölüme düşen pay da bulunduğu için, bu rakamı “evin gerçek kullanım alanı” olarak değerlendirmek doğru değildir.
Net alan nedir?
Bağımsız bölüm net alanı, en basit ifadeyle, bağımsız bölüm içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alanı ifade eder.
Ancak mevzuattaki net alan tanımı bundan daha ayrıntılıdır.
Net alan hesabında bazı yapı elemanları ve alanlar hesaba dahil edilmez.
Örneğin mevzuat kapsamında;
kolonlar,
tesisat ve hava bacaları,
ışıklıklar,
bağımsız bölüm içerisindeki asansör ve galeri boşlukları,
tesisat odası,
belirli koşullardaki merdiven altları,
bazı teknik hacimler,
açık çıkmalar,
balkonlar,
teraslar,
kat ve çatı bahçeleri,
ortak alanlar
net alan içerisinde değerlendirilmez.
Bu nedenle “duvarların dışından ölçülen alan” ile “net alan” aynı şey değildir.
Net alan ile brüt alan arasındaki fark neden oluşur?
Bir dairenin brüt alanı ile net alanı arasındaki farkın tek bir sebebi yoktur.
Farkın oluşmasında;
1. Duvar kalınlıkları
Bağımsız bölümün çevresindeki duvarların belirli kısımları brüt alan hesabında yer alırken, net alanda temiz kullanım alanı esas alınır.
2. Kolonlar ve yapısal elemanlar
Kolon gibi yapı elemanları net kullanım alanı içerisinde değerlendirilmez.
3. Tesisat alanları
Tesisat şaftları, hava bacaları ve benzeri alanlar alan tanımına göre farklı şekilde değerlendirilir.
4. Galeri ve boşluklar
Galeri boşlukları gibi fiziksel olarak bağımsız bölüm sınırları içerisinde bulunabilecek bazı boşluklar net ve brüt hesaplarında farklı sonuçlar doğurabilir.
5. Balkon, teras ve açık alanlar
Balkonlar, açık çıkmalar, kat terasları ve benzeri alanların net alana dahil edilmemesi, brüt-net farkının önemli nedenlerinden biridir.
6. Eklentiler
Depo veya benzeri eklentilerin bağımsız bölümün kendi alanından ayrı değerlendirilmesi söz konusu olabilir.
Bu nedenle yalnızca:
“Brüt alanın yaklaşık %80'i nettir.”
gibi sabit bir matematik kurmak doğru değildir.
Brüt-net oranı, binanın mimari tasarımına, taşıyıcı sistemine, duvar kalınlıklarına, ortak alanlarına, teknik hacimlerine ve alanların mevzuattaki niteliğine göre değişebilir.
Kentsel dönüşümde eski ve yeni daire hangi alan üzerinden karşılaştırılmalı?
Burası konunun en önemli bölümüdür.
Kentsel dönüşümde bir kat malikinin eski bağımsız bölümü ile yeni projede önerilen bağımsız bölümünü karşılaştırırken tek bir metrekare rakamına bakılması yeterli değildir.
Öncelikle eski bağımsız bölümün hangi proje ve hangi alan hesabı üzerinden tanımlandığı tespit edilmelidir.
Ardından yeni projedeki bağımsız bölüm aynı kriterlerle incelenmelidir.
Örneğin karşılaştırma tablosu şu şekilde hazırlanabilir:
İncelenen unsur | Mevcut yapı | Yeni proje |
Bağımsız bölüm net alanı | ... m² | ... m² |
Bağımsız bölüm brüt alanı | ... m² | ... m² |
Eklenti | ... m² | ... m² |
Toplam brüt alan | ... m² | ... m² |
Genel brüt alan | ... m² | ... m² |
Arsa payı | ... | ... |
Kat | ... | ... |
Cephe | ... | ... |
Balkon/teras | ... m² | ... m² |
Otopark | ... | ... |
Depo vb. eklenti | ... | ... |
Bu tablo, “eski dairem 100 m², yeni dairem 90 m² oldu” şeklindeki yüzeysel değerlendirmeden çok daha sağlıklı bir karşılaştırma sağlar.
Arsa payı hangi brüt alana göre hesaplanır? ( Kentsel Dönüşümde Net Alan mı Brüt Alan mı? Eski ve Yeni Daire Alanı Nasıl Hesaplanır? )
Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalardan biri, arsa payını doğrudan dairenin brüt veya net metrekaresine eşitlemektir.
Oysa arsa payı ile bağımsız bölüm alanı aynı kavram değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilir.
Bu nedenle:
“Daire 100 m² ise arsa payı da şu kadar olmalıdır.”
şeklinde yalnızca metrekare üzerinden otomatik bir sonuç çıkarmak doğru değildir.
Özellikle farklı katlarda, farklı cephelerde veya farklı niteliklere sahip bağımsız bölümlerde yalnızca metrekareye bakılması ciddi hatalara yol açabilir.
Örneğin aynı büyüklükte iki daire;
farklı katta,
farklı cephede,
farklı manzaraya sahip,
farklı konumda
bulunuyorsa ekonomik değerleri aynı olmayabilir.
Dolayısıyla arsa payı değerlendirmesinde bağımsız bölümün yalnızca net veya brüt alanı değil, mevzuatın öngördüğü değer ilişkisi ve bağımsız bölümün konumu/niteliği de dikkate alınmalıdır.
Kentsel dönüşümde “eski daireme karşılık yeni daire” hesabı nasıl yapılmalı?
Kat maliklerinin özellikle dikkat etmesi gereken konu budur.
Bir müteahhit veya proje sunumu sırasında:
“Eski daireniz 100 m², yeni daireniz 110 m² olacak.”
denildiğinde öncelikle şu soru sorulmalıdır:
“Bu 110 m² hangi alan?”
Net mi?
Bağımsız bölüm brütü mü?
Toplam brüt mü?
Genel brüt mü?
Bu sorunun cevabı verilmeden yapılan karşılaştırma eksiktir.
Örneğin;
Eski bağımsız bölüm: 100 m² net
ve
Yeni bağımsız bölüm: 120 m² genel brüt
ise,
yeni dairenin eski daireden daha büyük olduğu sonucuna varılamaz.
Çünkü iki farklı alan tanımı karşılaştırılmıştır.
Kentsel dönüşümde alan hesabı neden önemlidir?
Alan hesabı yalnızca mimari bir hesap değildir.
Doğru yapılmayan alan karşılaştırmaları;
kat maliklerinin yeni bağımsız bölüm dağılımını yanlış değerlendirmesine,
bağımsız bölümler arasında ekonomik dengesizlik oluşmasına,
arsa paylarının sorgulanmasına,
sözleşme aşamasında uyuşmazlıklara,
bağımsız bölüm değerlerinin yanlış değerlendirilmesine,
sonradan ortaya çıkabilecek hukuki ihtilaflara
neden olabilir.
Bu nedenle kentsel dönüşümde mimari proje henüz ortaya çıkmadan veya maliklerin karşısına yalnızca birkaç metrekare rakamı konularak karar verilmesi sağlıklı değildir.
Önce imar hakkı, mevcut yapı (iskan / ruhsat projesi), mevcut bağımsız bölümler (güncel tapu kaydı), arsa payları, yeni yapı kapasitesi ve proje alternatifleri birlikte değerlendirilmelidir.
Eski proje ile yeni proje karşılaştırılırken hangi belgeler incelenmeli?
Sağlıklı bir alan karşılaştırması için yalnızca mevcut dairenin yerinde ölçülmesi yeterli olmayabilir.
Mümkün olduğunca;
eski mimari proje,
yapı ruhsatı,
yapı kullanma izin belgesi,
onaylı tadilat projeleri,
tapu kayıtları,
kat mülkiyeti/kat irtifakı bilgileri,
bağımsız bölüm listeleri,
arsa payları,
mevcut bağımsız bölüm eklentileri,
yeni mimari proje,
yeni bağımsız bölüm listesi
birlikte incelenmelidir.
Özellikle eski yapılarda zaman içerisinde yapılmış tadilatlar, kapatılmış balkonlar, birleştirilmiş veya ayrılmış mekânlar gibi fiili durumlar bulunabilir.
Bu nedenle:
“Evimi bugün ölçtüm, 95 m² çıktı.”
ifadesi ile
“Tapuda ve onaylı projede bağımsız bölüm 95 m².”
ifadesi aynı hukuki ve teknik anlama gelmez. Kaçak imalatlar yani ruhsat projesi dışında yapılan uygulamalar / büyümeler yeni yapılaşmada hak oluşturmaz.
Kentsel dönüşümde yalnızca metrekareye bakmak neden yanlış?
Bir bağımsız bölümün gerçek ekonomik karşılığını yalnızca metrekare belirlemez.
Örneğin;
90 m² net, güney cepheli, yüksek katta ve geniş teraslı bir daire
ile
100 m² net, kuzey cepheli, düşük katta ve karanlık cepheli bir daire
aynı ekonomik değere sahip olmayabilir.
Benzer şekilde;
100 m² net + 10 m² tapulu/tescilli eklenti
ile
100 m² net + ortak alan niteliğindeki kullanım alanı
da aynı şekilde değerlendirilmemelidir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde alan hesabı ile değer hesabı birbirinden ayrılmalı, ancak birlikte değerlendirilmelidir.
Sonuç: Kentsel dönüşümde doğru karşılaştırma nasıl yapılır?
Kentsel dönüşümde “eski dairem kaç metrekareydi, yeni dairem kaç metrekare olacak?” sorusu aslında tek bir sorudan oluşmaz.
Doğru bir değerlendirme için en azından şu soruların cevaplanması gerekir:
1. Eski bağımsız bölümün net alanı nedir?
2. Eski bağımsız bölümün brüt alanı nedir?
3. Eski bağımsız bölüme ait eklentiler nelerdir?
4. Eski bağımsız bölümün toplam brüt alanı nedir?
5. Eski bağımsız bölümün arsa payı nedir?
6. Yeni projedeki bağımsız bölümün net alanı nedir?
7. Yeni bağımsız bölümün brüt ve toplam brüt alanı nedir?
8. Yeni bağımsız bölüme ait eklentiler nelerdir?
9. Yeni projedeki arsa payı nedir?
10. Eski ve yeni bağımsız bölümlerin kat, cephe, yön, balkon, teras, otopark ve diğer nitelikleri nasıl değişmektedir?
Bu sorular cevaplanmadan yalnızca “eski daire 100 m², yeni daire 105 m²” demek, kat malikinin gerçek kazanımını veya kaybını ortaya koymaz.
Özellikle kentsel dönüşüm sürecinde doğru yöntem;
net alanı net alanla, brüt alanı aynı tanımdaki brüt alanla karşılaştırmak; eklentileri ayrıca göstermek; arsa payını ayrıca incelemek ve bağımsız bölümlerin ekonomik/hukuki niteliklerini birlikte değerlendirmektir.
Unutulmamalıdır ki metrekare büyüklüğü ile bağımsız bölümün gerçek değeri aynı şey değildir.
Kentsel dönüşümde doğru proje; yalnızca daha fazla metrekare üreten değil, imar hakkını, mimari kaliteyi, bağımsız bölüm dağılımını, arsa paylarını ve maliklerin haklarını birlikte gözeten projedir.
PDESGN Mimarlık olarak kentsel dönüşümde ne yapıyoruz?
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin yalnızca kendilerine sunulan projeyi onaylaması yerine, projenin maliklerin hakları açısından teknik olarak değerlendirilmesi gerektiğine inanıyoruz.
Bu nedenle süreçte;
mevcut yapı ve mevcut bağımsız bölümlerin incelenmesi,
imar durumu ve yapılaşma haklarının değerlendirilmesi,
mevcut ve yeni bağımsız bölümlerin alanlarının karşılaştırılması,
mimari proje alternatiflerinin oluşturulması,
bağımsız bölüm dağılımının mimari açıdan değerlendirilmesi,
eklentilerin ve ortak alanların incelenmesi,
ruhsat sürecine esas mimari ve mühendislik projelerinin hazırlanması ve çalışmaların koordinasyonu
gibi aşamaları birlikte ele alıyoruz.
Kentsel dönüşümde karar vermeden önce projenin size ne verdiğini değil, mevcut hakkınıza karşılık gerçekte ne aldığınızı bilmeniz gerekir.
Bu sebepten; müteahhit seçiminden önce bir Serbest Mimarlık Ofisi ile anlaşıp; ön etüd mimari proje yaptırmalı, adımlarınızı bundan sonra kesinleştirmeye yönelik atmalısınız.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde net alan mı brüt alan mı esas alınır?
Tek başına “net” veya “brüt” denilerek cevap verilemez. Eski ve yeni bağımsız bölümlerin aynı alan tanımı üzerinden karşılaştırılması gerekir.
Bağımsız bölüm brüt alanı ile genel brüt alan aynı mıdır?
Hayır. Genel brüt alan hesabında bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen paylar da dikkate alınır.
Toplam brüt alan nedir?
Bağımsız bölüm brüt alanına, bağımsız bölüme ait eklentilerin brüt alanlarının eklenmesiyle elde edilen alandır.
Net alan ile brüt alan neden farklıdır?
Duvarlar, bazı yapı elemanları, tesisat alanları, boşluklar, balkon ve teras gibi alanların alan hesabındaki farklı değerlendirilmesi nedeniyle net ve brüt alan arasında fark oluşur.
Arsa payı sadece dairenin metrekaresine göre mi belirlenir?
Hayır. Arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak belirlenir. Bu nedenle yalnızca net veya brüt metrekare üzerinden değerlendirilmemelidir.
Eski daire 100 m², yeni daire 110 m² ise yeni daire daha mı büyüktür?
Hangi alan tanımının kullanıldığı bilinmeden bu sonuca varılamaz. 100 m² net ile 110 m² genel brüt aynı şey değildir.
Kentsel dönüşümde eski ve yeni bağımsız bölüm alanları nasıl karşılaştırılmalı?
Net, brüt, toplam brüt ve eklenti alanları aynı tanımlar üzerinden karşılaştırılmalı; ayrıca arsa payı, kat, cephe, yön, balkon/teras, otopark ve diğer bağımsız bölüm nitelikleri birlikte değerlendirilmelidir.
#kentseldönüşümnetalanbrütalan, #kentseldönüşümdebrütalanhesabı, #kentseldönüşümdenetalanhesabı, #bağımsızbölümbrütalanı, #bağımsızbölümgenelbrütalanı , #bağımsızbölümtoplambrütalanı, #netalanbrütalanfarkı, #arsapayıhesaplama, #kentseldönüşümarsapayı, #eskiyenidairemetrekarekarşılaştırması , #kentseldönüşümdehakkaybı , #İstanbulİmarYönetmeliğibrütalan , #PlanlıAlanlarİmarYönetmeliği #pelindüştegör #pdesgn
Yorumlar