Kentsel Dönüşümde İnşaat Maliyeti Nasıl Paylaştırılmalı?
- pelin düştegör
- 5 Şub
- 2 dakikada okunur
Kentsel Dönüşümde İnşaat Maliyeti Nasıl Paylaştırılmalı? Arsa Payına Göre mi, Metrekareye Göre mi, Eşit mi?
Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinden en sık gelen sorulardan biri şudur:
“İnşaat maliyetini arsa payına göre mi ödemeliyiz, daire metrekarelerine göre mi, yoksa eşit mi paylaşmalıyız?”
Bu sorunun tek bir doğru cevabı yok gibi görünse de, hukuki ve teknik olarak temel ilke nettir:
1️⃣ Temel İlke: Arsa Payına Göre Paylaşım
Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamadaki yerleşik yaklaşım gereği,
➡️ İnşaat maliyetleri esas olarak arsa payına göre paylaştırılır.
Çünkü arsa payı; her bağımsız bölümün arsadan aldığı payı ve mülkiyet hakkını temsil eder. Bu nedenle, kentsel dönüşümde maliyet paylaşımının da arsa payı oranında yapılması hukuken en güvenli yöntemdir.
⸻
2️⃣ İstisnai Durum: Metrekareye Göre Paylaşım
Bazı binalarda şu durumla sık karşılaşılır:
• Arsa payları ile
• Mevcut dairelerin brüt alanları
birbirleriyle orantısız olabilir.
Örneğin:
• Küçük metrekareli bir dairenin arsa payı yüksek,
• Büyük metrekareli bir dairenin arsa payı düşük olabilir.
Bu gibi durumlarda kat malikleri:
➡️ Oy birliği ile karar alarak,
arsa payı yerine daire brüt alanına göre maliyet paylaşımı yapılmasını kararlaştırabilir.
Bu yöntem, özellikle:
• Yeni projede daire metrekareleri ciddi şekilde değişiyorsa,
• Adalet duygusu açısından sorun oluşuyorsa,
uygulamada tercih edilebilmektedir.
⸻
3️⃣ Eşit Bölüşüm (Daire Sayısına Göre)
İnşaat maliyetinin daire sayısına bölünerek eşit paylaşılması,
hukuken ve teknik olarak genellikle sağlıklı bir yöntem değildir.
Çünkü:
• Dairelerin büyüklükleri,
• Arsa payları,
• Değerleri
eşit değildir.
Bu yöntem, çoğu zaman ileride ciddi ihtilaflara yol açar.
⸻
En Kritik Nokta: Avan Proje Olmadan Sağlıklı Hesap Yapılamaz
Tüm bu tartışmaların özü şuraya gelir:
➡️ Yeni binada daireler nasıl olacak?
➡️ Kaç m² olacak?
➡️ Hangi daire hangi bağımsız bölümü alacak?
Bunlar bilinmeden:
• Arsa payına göre mi,
• Metrekareye göre mi,
karar vermek sağlıklı değildir.
Bu nedenle her zaman önerdiğimiz temel yaklaşım şudur:
🔴 Müteahhitle Anlaşmadan Önce Mutlaka Avan Proje
• Kat malikleri,
• Tescilli bir mimarlık bürosu ile
• Müteahhitten bağımsız olarak
Avan proje hizmeti almalıdır.
Bu hizmetin bedeli kat malikleri tarafından ödenmelidir.
Çünkü:
• Projeyi müteahhit yaptığında,
o proje bedeli zaten dolaylı olarak inşaat maliyetine eklenir.
• Yani sonunda yine bu bedeli kat malikleri öder.
• Ancak bu durumda projede kontrol tamamen müteahhitte geçmiş olur.
Oysa önce mimarla çalışıldığında:
✅ Maliklerin lehine bir proje hazırlanır
✅ Daire dağılımı şeffaf olur
✅ Maliyet paylaşımı netleşir
✅ Müteahhit seçimi sağlıklı yapılır
⸻
Özetle
✔️ Asıl ve hukuki yöntem: Arsa payına göre paylaşım
✔️ Oy birliği ile: Metrekareye göre paylaşım mümkün
❌ Eşit bölüşüm: Genellikle önerilmez
🔴 Avan proje olmadan sağlıklı karar verilemez
🔴 Müteahhitten önce mimarlık bürosu ile çalışılmalıdır.
Mimarlık hizmetleri için: Pdesgn.com
Yorumlar